mini|Stadtentwicklung Stuttgart 21 Der Rahmenplan Stuttgart 21 war ein Stadtentwicklungskonzept für eine 100 ha große Bahnfläche im Zentrum von Stuttgart, das in den Jahrzehnten städtebaulich entwickelt werden sollte. Es wurde 1997 vom Stadtplanungsamt Stuttgart auf der Grundlage eines städtebaulichen Entwurfs des Büros Trojan, Trojan + Neu entwickelt. Er sollte die Grundzüge der städtebaulichen Planung darstellen und im Zuge der Bauleitplanung rechtsverbindlich werden.
Voraussetzungen Ideenskizze, Machbarkeitsstudie, Vorprojekt
Der Architekt Meinhard von Gerkan entwickelte zusammen mit Charles de Picciotto und Schlaich Bergermann und Partner im Auftrag der Deutschen Bundesbahn 1993 einen Entwurf, der den einen achtgleisigen Durchgangsbahnhof am Hauptbahnhof vorsah. Dieser sollte in einer Tiefe von etwa 8 m quer zu den bestehenden Anlagen entstehen. Das parallel beauftragte städtebauliche Konzept sah eine gerade und etwa 2,2 km lange und etwa 70 m breite Verbindung zwischen dem Hauptbahnhof und dem Rosensteinpark vor, die als Avenue 21 bezeichnet wurde. Beidseitig davon sollten etwa 99 Hektar neue Flächen zur Bebauung gewonnen werden.Bund Deutscher Architekten u. a. (Hrsg.): Renaissance der Bahnhöfe. Die Stadt im 21. Jahrhundert. Vieweg Verlag, 1996, ISBN 3-528-08139-2, S. 156–163.
Das Projekt wurde am 18. April 1994 offiziell der Öffentlichkeit vorgestellt.
Bei der Vorstellung der Machbarkeitsstudie kündigte die Deutsche Bahn am 16. Januar 1995 an, die durch Stuttgart 21 nicht mehr benötigten Bahnbetriebsflächen von 85 Hektar über einen Zeitraum von 30 Jahren in Tranchen zu verkaufen. Anfangs waren 63 Hektar Bauland geplant. Der geschätzte Wert der Flächen sei mit einem Abschlag von 30 Prozent in die Kalkulation eingeflossen.
Am 7. November 1995 wurden die Ergebnisse des so genannten Vorprojekts präsentiert. Machbarkeitsstudie und Vorprojekt enthalten grundsätzliche Aussagen zur städtebaulichen Entwicklung, die die Grundlage für die Rahmenvereinbarung und den Rahmenplan Stuttgart 21 bildeten.
Im Zuge der Machbarkeitsstudie wurde die Fachgruppe „Rahmenkonzeption und städebauliche Entwicklungsmöglichkeiten“ als eine von fünf Fachgruppen gebildet, die Vorgaben entwickeln sollte. Auf Grundlage der so entwickelten Konzeption wurden zunächst sechs Architektur- und Planungsbüros eingeladen, weiterführende Gutachten zu erstellen.Hansmartin Bruckmann: Ideenwerkstatt, Glaubenskriege, Kolloquien. In: TurmForum Stuttgart 21 e. V. (Hrsg.): Das Projekt Stuttgart 21. Begleitbuch zur Ausstellung im TurmForum Stuttgart 21, S. 96–101.
Rahmenvereinbarung Der Gemeinderat der Landeshauptstadt Stuttgart fasste am 30. November 1995 einen Beschluss zur Rahmenvereinbarung vom 7. November 1995. Diese zielt auf die städtebauliche Entwicklung zentral gelegener Gleisflächen, die zum Teil bereits aufgegeben sind oder nach Abschluss des Projekts Stuttgart 21 aufgegeben werden sollen. In der Rahmenvereinbarung verpflichtete sich die Stadt Stuttgart zu planungsrechtlichen Festsetzungen, die den Bau von Wohnungen für mindestens 11.000 Einwohner vorsehen und mindestens 24.000 Arbeitsplätze, vor allem im Dienstleistungssektor, ermöglichen sollen. Die Stadt hatte sich außerdem dazu verpflichtet, bis spätestens 30. Juni 1997 einen Rahmenplan zu beschließen, der eine stufenweise Aktivierung der freiwerdenden Flächen ermöglicht.
Die Stadt sollte demnach 1999 die Flächen kaufen.
Erwerb der Flächen Der Gemeinderat der Stadt Stuttgart beschloss 1999 den Erwerb von drei Arealen (hinter dem Hauptbahnhof und entlang der Gäubahntrasse). Im Februar 2001 folgte ein Beschluss für den Erwerb der Gleisflächen am Hauptbahnhof. Im Frühjahr 2000 war bereits bekannt, dass die Stadt Flächen für 830 Millionen DM kaufen würde.
Ende Juli 2001 unterzeichneten Vertreter von Land, Regionalverband, Stadt und DB eine Ergänzungsvereinbarung zur Rahmenvereinbarung von 1995. Die Stadt Stuttgart verpflichtete sich darin, noch im gleichen Jahr mehr als 90 Hektar Flächen für 830 Millionen DM zu erwerben. Damit sollte die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens sichergestellt werden. Die Stadt sei dabei nach eigenen Angaben der DB entgegengekommen, indem sie Zinsverluste hingenommen, wasserwirtschaftliche Risiken übernommen und ihr auch bei Altlasten entgegengekommen sei. Nach Abschluss der Vereinbarung sollten weitere 427 Millionen DM in die Planung des bis Ulm reichenden Projekts investiert werden.
Am 5. Dezember 2001 billigte der Aufsichtsrat der Deutschen Bahn AG den Verkauf von 90 Hektar Bahngelände an die Stadt Stuttgart. Darin enthalten waren die Gleisflächen von Hauptbahnhof und Abstellbahnhof, der innere Nordbahnhof und die Gäubahntrasse bis Österfeld. Mit dem Verkaufserlös von 830 Millionen DM, der über die Bauzeit abgezinst wurde, sollte die Bahn etwas mehr die Hälfte ihres damals vorgesehenen Eigenanteils an Stuttgart 21 in Höhe von 3 Milliarden DM decken.
Die Landeshauptstadt Stuttgart erwarb am 21. Dezember 2001 nahezu die gesamten durch Stuttgart 21 freiwerdenden Flächen (Gebiete A2, A3, B, C und D) mit einem Gesamtumfang von 109 Hektar für 897,7 Millionen DM (459 Millionen Euro) von der Deutschen Bahn. Der Kaufpreis setzte sich aus obigen 830 Millionen DM sowie 67,7 Millionen DM Zinsen zusammen, da die Zahlung mehr als zwei Jahre später als mit der Deutschen Bahn vereinbart erfolgte. Im Gegenzug verpflichtete sich die Deutsche Bahn, sich mit 17,03 Millionen Euro an Bodenaushub und „Geländemodellierung“ sowie mit 14,83 Millionen Euro an der Altlastenbeseitigung zu beteiligen. Diese Beträge wurden zum 31. Dezember 2001 fällig. Die Grunderwerbssteuer betrug 16,06 Millionen Euro.
Den Kaufpreis für das größte Grundstücksgeschäft in ihrer Geschichte überwies die Stadt bis zum Jahresende. Die Flächen gingen zum Jahreswechsel 2001/2002 in das Eigentum der Stadt Stuttgart über. Bei einem Ausstieg aus dem Projekt Stuttgart 21 oder der Neubaustrecke Wendlingen–Ulm sollte das Geschäft rückabgewickelt werden. Die Stadt Stuttgart hätte in diesem Fall den Kaufpreis zuzüglich Zinsen zurückerhalten.
Ebenfalls am 21. Dezember 2001 erwarb die Stadt von der DB das 22 Hektar große Gelände des Cannstatter Güterbahnhofs, das als Teilgebiet B 1 bezeichnet wurde, für 89,45 Millionen DM (45,7 Millionen Euro). Dort sollte ein neues Wohngebiet entstehen, das als olympisches Dorf bei den Olympischen Sommerspielen 2012 gedient hätte. Die DB sollte sich an Altlasten- und Abfallbeseitigung mit je 5,11 Millionen Euro beteiligen.
Beide Geschäfte wurden aus dem Verkauf von Energieaktien finanziert. Daneben habe die Stadt innerstädtische Flächen verkauft, die sie in den 1920er Jahren von der Reichsbahn erworben habe, nachdem der Hauptbahnhof um 250 Meter zurückverlegt worden war.
Die Stadt übernahm mit dem Erwerb der Stuttgart-21-Flächen, wie von der Deutschen Bahn gewünscht, das Vermarktungsrisiko für die Flächen und erwartete, sie bis zum Jahr 2020 für 2,2 Milliarden DM zu verkaufen. Auf einer Baufläche von 1,4 Millionen Quadratmetern sollten Wohnungen für bis zu 11.000 Menschen und etwa 24.000 Arbeitsplätze entstehen. Die Inbetriebnahme von Stuttgart 21 war zu diesem Zeitpunkt für 2013 geplant, der Großteil der Flächen sollte 2015 an die Stadt übertragen werden. Die C1-Fläche sollte stufenweise, von 2003 bis 2012, an die Stadt übergeben werden.
Die Flächen waren mit Kapitalprivatisierung und Gründung der Deutschen Bahn AG zum 5. Januar 1994 als bahnnotwendige Flächen vom Eigentum der Deutschen Bundesbahn in das Vermögen der Deutschen Bahn AG übergegangen.Manfred Rommel: Die Diskussion hat erst begonnen. In: Landeshauptstadt Stuttgart (Hrsg.): Stuttgart 21: Entwürfe für die neue Stadt. Deutsche Verlags-Anstalt, 1996, ISBN 3-421-03219-X, S. 3–7.
Zinsen für Zeitverzug Im Gegenzug für mehr als 60 Millionen DM Zinsen setzte die Stadt durch, dass in den Kaufvertrag die Übergabe des Großteils der Flächen zum 31. Dezember 2010 vereinbart wurde. Für Verzögerungen kann sie wiederum Strafzahlungen einfordern. Mitte 2001 ging die Stadt von einer Übergabe der Flächen im Jahr 2015 aus, woraus mehr als 172 Millionen DM resultiert wären.
Die Stadt Stuttgart verzichtet in den Jahren 2010 bis 2020 auf Verzugszinsen in Höhe von 21,2 Millionen pro Jahr. Ab 2021 will sie diese Zinsen erheben, bis die erworbenen Flächen zur Verfügung stehen. Die Stadt setzt bis zu fünf Jahre Zeitaufwand für die Räumung der Areale an. Laut Angaben des Stuttgarter Finanzbürgermeisters Michael Föll betrage liege der Strafzinssatz, der bei einer verspäteten Übergabe der Flächen fällig wird, vier Prozentpunkte über dem Basiszinssatz von 0,12 Prozent (Stand: Juni 2012). Bei einem anteiligen Kaufpreis von 380 Millionen Euro betrage der Anspruch der Stadt rund 15 Millionen Euro pro Jahr.
Planungsgebiet mini|Baufelder im Europaviertel mini|Stadtbibliothek am Mailänder Platz, ein Jahr vor der Eröffnung (September 2010) mini|Die Pariser Höfe und die Sparkassenakademie (rechts) während der Bauarbeiten (August 2012) mini|Bauarbeiten am Milaneo (Juli 2013) mini|Rohbau der Stadtbahnröhren für die geplante Erweiterung der U12 (August 2013)
Teilgebiet A Das Gebiet A soll, in dichter Bebauung, für Dienstleistungen, Einzelhandel, Kultur und Sondernutzungen und – insbesondere in der Nähe des Schlossgartens auch für Wohnungen – genutzt werden. Einzelne Nutzungen sollen keine Dominanz erhalten, der Wohnflächenanteil soll mindestens 20 % betragen. Die Blick- und Klimaachsen orientieren sich am städtebaulichen Umfeld. Die Achse der verlängerten Königstraße, entlang des 2012 abgerissenen Südflügels des Bahnhofs, soll beibehalten werden.
Teilgebiet A1
Das als Europaviertel bezeichnete Teilgebiet A1 umfasst eine Fläche von 16 Hektar. Es wird im Westen durch die Heilbronner Straße, im Norden durch die Wolframstraße und im Osten durch die derzeitigen Bahnanlagen begrenzt. Es umfasst 15 Baufelder mit einer Grundstücksfläche von insgesamt 90.883 m². 26.101 m² entfallen auf ein Einkaufszentrum, 3.200 m² auf die Stadtbibliothek am Mailänder Platz.DB Services Immobilien GmbH (Hrsg.): Stuttgart 21. Broschüre, Stuttgart, ca. 2007. Die Geschossfläche wird mit 465.000 m² angegeben.Die erste Adresse. In: Stuttgart 21. Das Projektmagazin. Ausgabe Frühjahr 2002, März 2002, , S. 5.
Die Vermarktung durch die DB Immobiliengesellschaft begann 1997. Im September 1997 wurden die ersten drei Baufelder (6, 8 und 9) für das Projekt Galeria Ventuno an die Mediconsult AG (Düsseldorf) verkauft. Für dieses Projekt wurde im Frühjahr 1998 ein Architektenwettbewerb vorbereitet.»Eine einmalige Chance…«. In: Stuttgart 21. Das Projektmagazin. Ausgabe Frühjahr 1998, 2. Auflage, August 1998, , S. 8. In einem beschränkten Wettbewerb wurden sieben Büros erstellten Planungsgutachten. Zwischen April und September 1998 wurden die Entwürfe ausgearbeitet. 30 Fachleute bewerteten die eingereichten Arbeiten. Der Entwurf der Düsseldorfer Architekten Rhode, Kellermann, Wawrowsky wurde zum Sieger erklärt.
Ende 1997 beschloss der Gemeinderat der Stadt Stuttgart, die neue Stadtbibliothek (damals noch unter dem Projektnamen Bibliothek 21) auf dem A1-Gelände zu realisieren.H. Dieterle: Stuttgart 21 – Ein Jahrhundertprojekt auf dem Weg zur Realisierung. In: Tiefbau, 9/1998, S. 614–620 . Im August 1998 begann der Rückbau der Gleisanlagen und insgesamt 32 Gebäuden. Neben Bahnbetriebsgebäuden wurden dabei auch Lager- und Speditionshallen entfernt.
1998 wurden die drei südlichen Baufelder an die Landesbank Baden-Württemberg verkauft, der Bebauungsplan beschlossen und ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen. Der Stuttgarter Oberbürgermeister Wolfgang Schuster bezeichnete die übrigen Flächen Ende 2001 als "ein Faustpfand". Während die Deutsche Bahn an einer möglichst schnellen Vermarktung interessiert war, sollten die brach liegenden Flächen nach Auffassung der Stadt nach der endgültigen Entscheidung für Stuttgart 21 zur Bebauung freigegeben werden.