thumb|Woningen van een woningcorporatie in Egmond-Binnen Een woningcorporatie, woningbouwcorporatie of wooncorporatie (niet te verwarren met een wooncoöperatiehttps://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-29453-480.html) is een organisatie die zich richt op het bouwen, beheren en verhuren van kwalitatief goede woonruimte met een betaalbare huur voor mensen met een smalle beurs (sociale woningbouw). Het kenmerk van deze woningbouw is dat de huuropbrengsten van deze woningen niet rendabel zijn ten opzichte van de stichtingskosten. Doordat de Nederlandse rijksoverheid het bouwen ervan grotendeels aan deze organisaties overliet, en zichzelf veelal beperkte tot de rol van financier, regelgever en toezichthouder, heeft de woningcorporatie in Nederland een centrale rol in de volkshuisvestingssector gekregen. De taken van de woningcorporaties zijn sinds 2015 ingeperkt en vastgelegd in een herziene Woningwet. Ze worden daar aangeduid als toegelaten instelling.
Soorten woningcorporaties Veel woningcorporaties zijn of waren oorspronkelijk verenigingen, de zogenaamde woningbouwverenigingen. Andere woningcorporaties hadden de vorm van een vennootschap of stichting (woningstichtingen). In de volksmond worden de termen woningbouwvereniging, woningstichting en woningcorporatie door elkaar gebruikt. Juridisch maakt het wel degelijk uit of er sprake is van een stichting of vereniging. Zo wordt bij een vereniging het bestuur democratisch gekozen door en uit de leden en bij een stichting of een vennootschap is dat niet het geval.
Woningbouwverenigingen kunnen worden opgericht door belangstellenden of belanghebbenden. 'Belangstellenden' waren in de beginjaren sociaal voelende personen die het bouwen van goede arbeiderswoningen wilden bevorderen. 'Belanghebbenden' zijn de huurders of aspirant huurders. Corporaties zijn sinds de jaren negentig op afstand gezet van de overheid en moesten vanaf dat moment door een zakelijke en bedrijfsmatige benadering van de woningmarkt overheidssubsidies voor sociale woningbouw overbodig maken. Dit leidde tot kritiek: voor de organisaties die uitsluitend het belang van de volkshuisvesting voor ogen moesten hebben, was het moeilijk uit te leggen dat van hen als woningcorporatie nu werd verwacht dat zij voortaan ook duurdere huurwoningen gingen bouwen, deels nieuwbouwwoningen zouden bouwen voor de verkoop en een deel van hun bestaande sociale huurwoningen aan particulieren gingen verkopen. Bewoners ('belanghebbenden') verloren in die periode veel van hun zeggenschap cq. inspraak waar het ging om investeringen. Officieel hadden vertegenwoordigers van bewoners dat recht voorheen wel in besturen of inspraakorganen van woningbouwverenigingen.
Geschiedenis De eerste woningcorporaties Voor de invoering van de Woningwet van 1901 telde Nederland ongeveer 40 woningbouwverenigingen die zonder overheidssteun opereerden. Veelal waren deze door sociaal bewogen belangstellenden opgericht. De oudste woningcorporatie in Nederland is de in 1852 opgerichte Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse te Amsterdam (VAK). In 1851 riepen enkele Amsterdamse notabelen op om een particuliere bouwmaatschappij op te richten, die iets zou moeten doen aan de heersende woningnood en belabberde huisvesting van arbeidersgezinnen. De oproep werd opgevolgd door 20 welgestelde burgers, zodat op 21 februari 1852 de eerste woningbouwvereniging van Nederland kon worden opgericht. Ieder lid bracht 2000 gulden in, waarop ze maximaal 3% rente zouden krijgen. De vereniging had in 1853 haar eerste blok huizen gereed aan de Amsterdamse Oostenburgermiddenstraat op Oostenburg, (praktisch op de plek waar tegenwoordig het bedrijfsverzamelgebouw staat met de redacties van De Volkskrant en Het Parool): 18 woningen met elk twee ruime vertrekken, voorzien van privaat (voorloper van het toilet), gootsteen en ijzeren ledikant. In dertig jaar tijd wist deze vereniging zo nog eens circa 800 woningen te bouwen op diverse locaties in de stad. De huurprijs van de verenigingswoningen bedroeg gemiddeld ongeveer 1/6 deel van het inkomen van de huurders.
Het initiatief in Amsterdam werd vrij snel elders in het land gevolgd, zoals in Arnhem waar de Vereeniging tot het verschaffen van geschikte woningen aan de arbeidende klasse in 1853 het levenslicht zag. Deze bouwde een complex van 134 woningen. Gemiddeld woonden er vier personen per woning van ruim 25 m². De weekhuur bedroeg zo'n ƒ 1,20. In 's-Gravenhage werd in 1854 de Vereniging tot verbetering van de woningen van de arbeidende klasse opgericht. In de periode 1854-1889 werd een bezit van 502 woningen gerealiseerd.
Sommige woningcorporaties, waaronder de Bouwmaatschappij tot Verkrijging van eigen woningen te Amsterdam, stelden zich ten doel de te bouwen woningen na 20 jaar in eigendom aan de bewoners te doen overgaan.
In 1890 liet de Maatschappij tot Nut van 't Algemeen, kortweg 't Nut genoemd, een onderzoek uitvoeren om te zien hoe de diverse woningbouwverenigingen het tot dan toe gedaan hadden. Het rapport van dit onderzoek kreeg als titel De arbeiderswoningen in Nederland. In 1896 publiceerde 't Nut een vervolgrapport, Het vraagstuk der volkshuisvesting, opgesteld door H.L. Drucker, H.B. Greven en J. Kruseman, waarin een pleidooi werd gehouden voor leningen of garanties van de overheid om de problemen met de volkshuisvesting op te lossen. Volgens de rapporteurs waren veel woningen erg slecht, ze drongen aan op afbraak en herbouw van oude buurten en nieuwbouw in stadsuitbreidingsgebieden. Het kabinet-Pierson baseerde de Woningwet van 1901 vrijwel geheel op de ideeën uit dit rapport.
Woningcorporaties tot 1950 De Woningwet van 1901 maakte het voor woningbouwverenigingen mogelijk om overheidssteun te ontvangen.Zie voor een uitgebreid historisch perspectief de literatuurstudie van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties In de meeste gemeenten werden toen één of meerdere woningbouwverenigingen opgericht, ook ontstonden de eerste gemeentelijke woningbedrijven. De organisaties gingen voortvarend te werk en begonnen met het bouwen van, met name, arbeiderswoningen.
Om in aanmerking te komen voor het ontvangen van overheidssteun moest een woningbouwvereniging uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de verbetering van de volkshuisvesting en toegelaten zijn door de Minister van Volkshuisvesting. In het algemeen werd in een gemeente beneden de 10.000 inwoners niet meer dan één vereniging toegelaten. Na een trage start nam het aantal toegelaten woningbouwverenigingen geleidelijk toe.
Voor de Tweede Wereldoorlog financierde de overheid de bouw van zogenaamde 'woningwetwoningen' meestal door middel van een rijksvoorschot. Dit rijksvoorschot moest in 50 jaar terugbetaald worden. In de crisisjaren werd de looptijd verlengd van 50 tot 75 jaar. Na de Tweede Wereldoorlog werden de benodigde gelden door middel van een gemeentelijke lening of een gemeentelijke garantie verstrekt.
De overheidssteun was niet onbeperkt. Het liberale adagium dat woningbouw in de eerste plaats een taak is voor de markt, bleef het uitgangspunt. Afhankelijk van de politieke kleur van de regering, veranderden de regels, waarbij de ene keer de nadruk kwam te liggen op commerciële partijen, en de andere keer op de bouw door woningbouwverenigingen.
Tussen 1900 en 1940 werden 1 miljoen zogenaamde woningwetwoningen gebouwd door bedrijven, woningbouwverenigingen en gemeenten. Gemeentelijke woningbedrijven hadden voor de Tweede Wereldoorlog 86.000 woningen in bezit.
In 1913 werd de Nationale Woningraad opgericht, een federatie van woningbouwverenigingen en gemeentelijke woningbedrijven. In dat jaar waren er 301 toegelaten instellingen. Tot de jaren twintig en dertig hadden de woningbouwverenigingen opzichteressen in dienst, zoals bij Woningmaatschappij Oud-Amsterdam NV. Deze selecteerden de bewoners en hielden toezicht op de bewoning.
Woningcorporaties na 1950
De woningnood na de Tweede Wereldoorlog en de economische malaise waren bepalend voor de ontwikkeling van woningcorporaties in de jaren van wederopbouw. Er moest een antwoord worden geformuleerd. De huren werden bevroren om deze betaalbaar te houden, maar daardoor werd het onaantrekkelijk om te investeren in woningbouw. Het kabinet-Drees I gaf woningcorporaties daarom een centrale rol bij het oplossen van de woningnood, die werden cruciale spelers in de wederopbouw in de jaren veertig-vijftig. Dit ging wel gepaard met toenemende bemoeienis van de overheid, die de woningbouw plande, subsidieerde, verdeelde en controleerde. Van het particuliere karakter van de woningcorporaties bleef weinig over.
Eind jaren vijftig werd Commissie De Roos ingesteld om te onderzoeken of woningcorporaties niet zelfstandiger en met meer eigen verantwoordelijkheid konden functioneren. Het eindrapport liet 7 jaar op zich wachten. Toen het eindelijk in 1964 verscheen, was de belangrijkste conclusie dat verzelfstandiging alleen mogelijk is indien corporaties reserves kunnen vormen. Lang niet alle corporaties zouden daartoe in staat zijn, gezien de gesteldheid van hun woningbezit. De enige maatregel die volgde, was de oprichting van een centraal fonds voor minder bedeelde corporaties.
Omstreeks 1955 waren bij de Nationale Woningraad ruim 700 woningcorporaties aangesloten. De instellingen bouwden oorspronkelijk allereerst voor hun eigen leden. Zij hadden vaak de 'geestelijke verheffing van de arbeider' als doel. Later, zo ongeveer na 1960, veranderde de relatie tussen vereniging en leden tot louter een verhuurder-huurder relatie. De relatie werd losser en zakelijker. In 1965 kwam een primaat voor woningcorporaties (ten opzichte van gemeentelijke woningbedrijven, die mochten alleen nog bouwen als de lokale woningcorporaties eerst het aanbod hadden afgeslagen). Nieuwe subsidieregelingen voor huurwoningen (de Beschikking Geldelijke Steun Particuliere Huurwoningen 1968 en de Beschikking Geldelijke Steun Huurwoningen 1975) vormden een andere aanjager van de groei van de corporatiesector. Inmiddels werd gesteld dat een woningbouwvereniging niet alleen voor haar eigen leden moet bouwen, maar moest bouwen voor de samenleving als geheel. Een cruciaal uitgangspunt voor het nieuwe subsidiebeleid werd het principe 'gelijke monniken, gelijke kappen'. Ofwel: corporaties worden op dezelfde wijze gesubsidieerd als commerciële beleggers. In dit opzicht was sprake van een level playing field. De landelijke ambitie om op deze manier honderdduizenden sociale-huurwoningen, koopwoningen en vrijesectorhuurwoningen te bouwen, leidde tot creatief boekhouden met honderden miljoenen guldens aan bouwsubsidies voor woningwetwoningen door gemeenten, woningbouwverenigingen en particuliere beleggers zoals het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds. Hieruit volgde in 1986 de Parlementaire enquête naar bouwsubsidies. Deze enquête leidde er onder meer toe dat woningbouwcorporaties meer zelfstandigheid kregen, de marktwerking bij de financiering van de woningbouw werd gestimuleerd, dat het subsidiesysteem werd vereenvoudigd en de controle gedecentraliseerd. Binnen het ministerie van VROM waren er voorafgaand aan de enquête al ontwikkelingen in deze richting, maar de enquête zorgde voor een aanzienlijke bespoediging van dit proces. Uiteindelijk mondde dit alles uit in de Bruteringsoperatie van 1995 en de afschaffing van jaarlijkse objectsubsidies in de volkshuisvesting.
Tussen 1947 en 1985 steeg het woningbezit van de woningbouwverenigingen van 196.000 tot 1.607.000 woningen, hiermee steeg het aandeel van de woningbouwinstellingen in het totale woningbezit van circa 9% tot 30%, het was enkele jaren dat de bouw door beleggers en vastgoedbedrijven achterbleef zelfs even 42%. In 2000 was het totale woningbezit van de corporaties verder gegroeid tot 2,36 miljoen woningen.
Woningcorporaties na 1990